Une seule « niche » a été épargnée par le rude coup de rabot de la Loi de Finance 2013 et ses avantages ont même été améliorés par rapport à 2012 : la loi Malraux.

Cette loi de 1962 qui a pour vocation la rénovation des centres urbains historiques dégradés a démontré toute sa pertinence et son actualité. Bordeaux, Menton, La Rochelle, Troyes… nombreux sont les exemples de centres-villes métamorphosés grâce à cette loi d’investissement immobilier et de défiscalisation.

Avec les projets actuels de densification urbaine, de redynamisation des centres-villes, de rénovation thermique, elle conserve plus que jamais sa pertinence en 2013. De plus, longtemps réservée aux tranches d’imposition les plus élevées, elle a été transformée en 2009 en un crédit d’impôt plutôt qu’en une réduction du revenu global, et est ainsi devenue plus accessible à tous les investisseurs.

Le principe de la loi Malraux pour une opération réalisée en 2013 :

Pour un permis de construire accordé jusqu’au 31/12/2008, vous pouvez déduire de votre revenu global le montant total des travaux réalisés dans l’année dans le cadre de la rénovation complète d’un bien d’habitation situé en secteur sauvegardé ou en Avap* destiné à la location en tant que résidence principale et vous vous engagez à le louer pendant au moins 6 ans, dans les 12 mois de l’achèvement des travaux. En 2013, vous pouvez donc déduire de votre impôt jusqu’à 45% (nouvelle tranche maximale) du montant des travaux payés, sans plafond.

Pour un permis de construire accordé à partir du 01/01/2009 et une opération réalisée à compter du 01/01/2013, il s’agit d’un taux de réduction d’impôt à appliquer au montant des travaux réalisés dans l’année : 22% dans les Avap* et 30% en secteur sauvegardé, dans la limite de 100 000 € de travaux. Cependant bonne nouvelle pour 2013, la réduction d’impôt Malraux n’entre plus dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000€ ! Les biens éligibles sont élargis aux habitations ou tout autre usage et le propriétaire doit désormais s’engager à le louer pendant 9 ans. En 2013, vous pouvez donc réduire votre impôt de 30 000€ au maximum sans imputer sur le plafond global de 10 000€.

Pour plus de précisions, lire notre article : La Loi Malraux

Il reste quelques rares programmes disponibles en Malraux 2008 – les personnes intéressées peuvent nous contacter : contact@altinum.fr

*Avap: Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine, elles remplacent les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP).

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Un article intéressant et qui résume bien l’affaire Apollonia sur le blog de Martine Denoune, publié le 18 février 2013 :

1 banque est mise en examen et 4 banques sont placées sous le statut de témoin assisté, dans  l’affaire APOLLONIA, le plus important dossier pénal bancaire de France 

Voici deux mois que la cour d’appel d’Aix a annulé la mise en examen pour escroquerie en bande organisée, complicité ou recel de quatre des cinq banques mises en cause dans le dossier Apollonia. A la suite de cette décision, je viens de rencontrer Claude Michel, à la tête de l’ ANVI-ASDELVILM (association nationale des victimes de l’immobilier). Avec le millier d’adhérents de l’association, ce président déterminé et combatif estime que « cinq ans de marathon judiciaire, ça suffit ».

Certes  le Crédit Mutuel Méditerranéen, le Crédit Mutuel Etang de Berre, le Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne (Cifraa) et le Crédit Immobilier de France Développement ne sont plus mis en examen suite à la décision de la Cour d’appel d’Aix. Mais ces quatre établissements bancaires restent placés sous le statut de témoin assisté, ce qui signifie qu’ils ne sont pas blanchis dans ce dossier.

Quant à la Banque Patrimoine et Immobilier (BPI), filiale du Crédit Immobilier de France, elle demeure mise en examen pour escroquerie en bande organisée.

Pourvoi en Cassation

Dans l’intervalle, l’ ANVI-ASDELVILM s’est pourvue en Cassation afin de contester certaines décisions de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence . « Nous constatons qu’en France,  un même dossier peut obtenir des décisions contraires, selon la situation de la Cour d’Appel . Et dans une même Cour d’Appel, selon la chambre qui l’instruit et le juge » regrette Claude Michel.

Une première judiciaire en France

Je rappelle que la mise en examen de banques en tant que personnes morales constitue une première judiciaire. D’importants cautionnements, jusqu’à 40 millions d’euros, leur avaient été imposés.

Bien sûr, les victimes d’Apollonia attendent avec impatience la décision de la Cour de Cassation. Dans une autre affaire de défiscalisation, la Cour de Cassation a récemment maintenu  la condamnation une banque.

Enfin, ces investisseurs espèrent bien qu’une commission d’enquête parlementaire se penchera sur cette escroquerie immobilière et financière.

VICTIMES D’APOLLONIA : LES CHIFFRES CLES en février 2013

° 1000 victimes de la plus grande escroquerie immobilière et financière de France regroupées au sein de l’ASDEVILM pour obtenir réparation

° Un milliard d’euros de préjudice initial

° Des centaines de vies brisées par un surendettement massif

°  Le plus important dossier pénal bancaire que la France ait jamais connu.

° 1 banque mise en examen en tant que personne morale et 4 banques placées sous le statut de témoin assisté.

Retrouvez l’intégralité de l’article et les commentaires sur le blog de la journaliste Martine Denoune

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Exemple de calcul

La loi Duflot permet de déduire de ses impôts sur le revenu 18% du prix de revient du logement dans la limite de 300 000 euros d’investissement par an. Cette réduction d’impôt est étalée sur 9 ans de manière linéaire :

Pour un investissement de 100 000€, la réduction d’impôt sera de 18 000€, soit 2 000€ à déduire de ses impôts chaque année pendant 9 ans.

Pour un investissement de 200 000€, la réduction sera de 36 000€, soit 4 000€ de déduction par an pendant 9 ans.

Pour un investissement de 300 000€, la réduction sera de 54 000€, soit 6 000€ de déduction par an pendant 9 ans.

L’avantage Duflot entre dans le plafond global des niches fiscales qui s’élève à 10 000€ en 2013. Un foyer fiscal peut donc déduire jusqu’à 10 000€ de son impôt par an, toutes dépenses « défiscalisantes » confondues (exceptée la loi Malraux qui n’est pas soumise à ce plafond).

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Derrière l’acronyme un peu mystérieux d’AFUL se cache une Association Foncière Urbaine Libre. Cette association de propriétaires, différente de la copropriété, n’est pas régit par la loi de 1901 mais appartient à la catégorie des associations syndicales libres (ASL). Elles suivent donc les principes de fonctionnement de l’ordonnance 2004-632 du 1^erjuillet 2004, précisés par les articles L322-1 à L322-11 du Code de l’Urbanisme, et s’avèrent être un outil d’une grande souplesse : liberté d’organisation, administration par un Conseil collégial, personnalité morale.

Son objet est l’exécution des travaux et opérations listées ci-dessous :

– Le remembrement de parcelles et la réalisation des travaux d’équipement et d’aménagement nécessaires ;

– Le groupement de parcelles en vue d’en conférer l’usage à un tiers (bail à construction), d’en faire apport ou d’en faire la vente à un établissement public ou société de construction ou d’aménagement ;

– La construction, l’entretien et la gestion d’ouvrages d’intérêt collectif tels que voirie, aires de stationnement, garages, chauffage collectif, espaces verts, installations de jeux, de repos ou d’agrément ;

– La conservation, la restauration et la mise en valeur des secteurs sauvegardés ainsi que la restauration immobilière ;

– Le remembrement foncier ou le groupement de parcelles en vue de la restructuration urbaine des grands ensembles et quartiers d’habitat dégradé.

L’AFUL permet donc à un groupe de propriétaires ayant des intérêts communs de gérer des parties communes ou de faire réaliser des travaux. Les objets des AFUL sont historiquement plus « urbains » que ceux des ASL, mais depuis l’ordonnance du 01/07/2004 qui élargit l’objet des ASL cette distinction est moins vraie.

Le périmètre de l’AFUL peut se superposer à celui de la copropriété, si elle existe, ou lui-être inférieur (exclusion de certains lots n’ayant pas la même destination, commerces par exemple) ou lui être supérieur (englober plusieurs copropriétés).

Les AFUL sont très courantes dans le cadre des projets de rénovation urbaine de type « loi Malraux » car elles permettent à plusieurs propriétaires de lots ou de parcelles d’avoir un cadre juridique et administratif afin de mener à bien de gros travaux de restauration complète, et ce avant même la création de la copropriété qui nécessite la désignation précise des parties communes et des parties privatives.

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Alors que la mairie évoque un nouveau projet de grande ampleur à l’entrée du village naturiste, à Agde on s’interroge sur le devenir d’un projet confié au groupe Jassogne et qui, sept ans après la cession du terrain, n’a toujours pas été livré.

A quelques mètres de l’entrée actuelle du Village Naturiste, un chantier de construction est inachevé depuis des années.
A ce jour, des baies vitrées sont vandalisées, des cuisines livrées ont été volées et les lieux ne sont plus sécurisés. L’immeuble a même été squatté durant quelques semaines l’été dernier.

Cette cession municipale au groupe JASSOGNE a eu lieu le 6 Septembre 2005 .

Sept ans plus tard, les travaux sont interrompus et plusieurs éléments sont inquiétants:

– L’intermédiaire auprès de la ville d’Agde, la société CONSULT IMMO PARTNERS, a été placée en liquidation le 31 août 2012.

–  Plusieurs sociétés du groupe JASSOGNE  ont également été placées en liquidation judiciaire.

Sans mentionner les soupçons qui pèsent sur les sociétés satellites rattachées au groupe JASSOGNE qui sont suspectées d’une vaste opération de cavalerie au point qu’une information judiciaire ait été ouverte au pôle financier du Tribunal de Grande Instance de Paris.

Certains conseillers municipaux s’interrogent sur le devenir de ce chantier à l’abandon sans une intervention forte de la Ville?

Plus d’informations:
www.herault-tribune.com/articles/15153/agde-evitons-un-nouveau-desastre-immobilier-question-orale-au-conseil-municipal-du-19-decembre-2012/

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En date du 6 août 2012, la Mairie de Cahors prenait un arrêté mettant fin au péril imminent qui pesait sur cet immeuble du secteur sauvegardé de Cahors, à l’angle des rues du Bousquet et Saint-Pierre.

Ce magnifique bâtiment du 13ème siècle, classé à l’inventaire général des monuments historiques, menaçait la sécurité des passants. Victime d’un promoteur peu scrupuleux, il a heureusement pu être sauvé juste à temps.

C’est début 2006 que plusieurs investisseurs rachètent la « belle ruine » sur la base d’un projet de réhabilitation en loi Malraux proposé par un promoteur aujourd’hui en liquidation. Les nouveaux propriétaires versent les sommes prévues pour la réalisation des travaux et, après obtention des autorisations administratives, le chantier démarre : curage, démontage des fenêtres, démontage de la couverture… et s’arrêtent courant 2008!

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La note de conjoncture de la chambre notaires de Paris Ile-de-France du 3e trimestre 2012, fait état d’un attentisme dominant, dans la continuité des mois précédents.

Téléchargez la note de conjoncture immobilière 3è trimestre des Notaires Paris-IdF

« Acquéreurs et vendeurs campent toujours sur leur position et les ajustements que l’on aurait pu attendre sur les prix ne se sont toujours pas produits. Au-delà des évolutions trimestrielles qui tiennent davantage à des effets saisonniers ou ponctuels, il faut retenir que depuis un an, les prix n’ont plus augmenté. La dynamique des ventes s’est clairement enrayée, après un mois de janvier exceptionnel dopé par la réforme de la fiscalité et des ventes d’anticipation » commentent les notaires.

Le nombre de ventes recule dans toute l’Ile-de-France, mais sans que la baisse n’aille en s’intensifiant. Au 3e trimestre, 37 700 logements ont été vendus, soit 21% de moins qu’au 3e trimestre 2011. La baisse des ventes s’est donc poursuivie au même rythme qu’au 2e trimestre 2012 (-22% par rapport à la même période en 2011). Les ventes d’appartements anciens ont cédé 20% et celles de maisons 22%.

Le niveau très élevé des prix pèse sur la solvabilité des acquéreurs. Enfin, les aides publiques ont beaucoup diminué et la fiscalité s’est durcie, amputant d’autant le pouvoir d’achat immobilier.

« L’attractivité incontestable des taux d’intérêt ne peut suffire à soutenir la demande et les ventes devraient donc rester plus faibles que dans les deux dernières années, avec un marché sélectif et attentiste. La baisse continue du nombre de ventes devrait finir par avoir un impact sur les prix qui restent très élevés. Mais les modalités d’ajustement sont difficiles à prévoir. C’est vrai pour l’ensemble de l’Ile-de-France et plus encore pour Paris, où des facteurs structurels peuvent encore venir différer ou atténuer d’éventuelles corrections » concluent les notaires dans leur note.

Business Immo 29/11/2012

www.businessimmo.com

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L’objectif de l’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) est d’aider l’investisseur immobilier à maîtriser les risques et à optimiser son projet immobilier.

1. Un large champ d’intervention et des prestations à la carte : étudier la faisabilité du projet puis accompagner pas à pas l’investisseur « maître d’ouvrage » dans la réalisation des travaux et la mise en exploitation du bien neuf ou rénové. Le domaine d’intervention peut être plus ou moins large (technique, administratif, financier…) et le suivi plus ou moins long (étude, suivi des travaux); c’est à vous, le maître d’ouvrage, de le définir clairement avec l’AMO.

2. Le palliatif à votre manque de temps ou de ressources : vous vous appuyez sur l’AMO pour la gestion des tâches chronophages, notamment administratives (gestion de l’AFUL, revue des devis, suivi des situations de travaux…). Il vous transmettra ses analyses et synthèses pour vous aider à prendre vos décisions.

3. Le palliatif à votre manque de compétences spécifiques : l’AMO vous apporte ses compétences dans les divers aspects de votre projet; changements législatifs, évolution des attentes des usagers, respect du cahier des charges, économies et optimisation des prestations…

4. Le chef d’orchestre de votre projet immobilier : l’AMO gère tous les corps de métier et tous les intervenants du projet, mais la décision finale, la signature des contrats et les règlements demeure toujours de votre ressort. Vous restez maître de votre investissement.

5. La maîtrise de votre budget : l’AMO vous aide à verrouiller les marchés conclus, à optimiser l’utilisation du budget alloué et éventuellement à solliciter des subventions.

6. La maîtrise du planning de réalisation : le suivi quotidien de l’AMO vous permet d’éviter que le chantier ne dérape et n’entraîne d’inévitables surcoûts.

7. La validation des intervenants : l’AMO valide en amont la stabilité financière et la capacité d’intervention (ressources) des entreprises, de l’architecte ou du maître d’oeuvre.

8. La conformité aux obligations administratives et légales, qui sont souvent chronophages et négligées, est assurée par l’AMO.

9. La prestation généralement remboursée par les économies réalisées sur l’opération grâce à l’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage, notamment dans le cadre du suivi des travaux.

10. La transparence et l’indépendance d’un prestataire qui ne dépend d’aucune structure et vous permet d’accéder 24h/24 à tous les documents de l’opération, rangés dans une bibliothèque en ligne, comme le propose Altinum via l’Altinum Center.

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Gros travaux de rénovation ou petits gestes du quotidien peuvent permettre d’alléger les charges à payer…

« Les charges progressent de façon importante depuis 2002, essentiellement parce que le chauffage et les fluides, l’eau, augmentent plus vite que l’inflation», remarque Claude Puey, responsable de l’observatoire des charges de l’Association des responsables de copropriété (ARC).

Deux pistes se dessinent pour réduire les charges des copropriétaires : une meilleure gestion quotidienne et les gros travaux. Les éco-gestes de tous les jours s’avèrent efficaces pour diminuer sa consommation énergétique de quelques pourcents : éviter d’aérer et de chauffer en même temps, isoler portes et fenêtres à l’aide de boudins et joints, ne pas laisser d’appareils en veille, ou encore individualiser sa consommation quand c’est possible.

Isoler et individualiser

«Il n’y a pas de solution viable pour suivre les consommations individuelles de chauffage, mais nous préconisons l’installation de compteurs pour l’eau», conseille Claude Puey. «Isoler les plomberies permet d’économiser du chauffage. Les réducteurs de débit pour les robinets et la douche réduisent la consommation d’eau», recommande aussi Laure Fabiani, conseillère info-énergie-climat à l’Agence parisienne du climat.

Quand les gros travaux s’imposent, les copropriétaires peuvent solliciter des aides en se renseignant auprès des agences locales de l’énergie ou espaces info-énergie, pour dans un premier temps financer un audit énergétique, obligatoire pour toute copropriété de plus de cinquante lots. «Il est possible de mobiliser des crédits d’impôts pour réaliser des travaux», explique Laure Fabiani. ( voir aussi ici). «Pour des interventions compliquées, un gros ravalement, changer les ascenseurs, il vaut mieux faire appel à un bureau d’études pour bien cerner le besoin», estime Jean-Luc Gaulon, administrateur de biens à Angers et président de la commission copropriété de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis).

Autre voie de financement possible, faire appel à un professionnel pour vendre les certificats d’économie d’énergie acquis lors des travaux de performance et financer ainsi les prochaines rénovations – voir

www.lefigaro.fr/conso/2011/07/04/05007-20110704ARTFIG00638-bien-revendre-ses-certificats-d-economie-d-energie.php

Source Coralie Donas

20 Minutes du 14/11/12

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Attention! Janvier 2013 : l’abattement exceptionnel de 20 % a été censuré par le Conseil Constitutionnel. Cet abattement annoncé n’est donc pas applicable.

Pour favoriser la fluidité du marché immobilier, le gouvernement envisage d’appliquer sur les biens immobiliers autres que les terrains à bâtir, un abattement exceptionnel de 20% sur la plus-value imposable, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.

Cette disposition assez favorable aux propriétaires, s’appliquerait pour 2013 seulement.

Source: Le particulier

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