Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ou vous êtes déjà propriétaire d’un bien en mauvais état ?
Pourquoi ne pas bénéficier des avantages fiscaux liés aux travaux de rénovation? Pas besoin d’être dans les plus hauts revenus ou de faire des montages fiscaux compliqués : faites l’acquisition d’un bien à réhabiliter ou modernisez un logement vieillissant et vos dépenses de travaux feront baisser votre impôt sur le revenu.
Depuis 1993, le dispositif du déficit foncier autorise les propriétaires qui désirent réhabiliter des biens destinés à la location à imputer sur leur revenu global leur déficit foncier issu des travaux dans la limite de 10 700€ par an (montant 2012) soit une économie d’impôt de 4 387€ maximum par an.
Le déficit foncier « travaux » est créé lorsque les dépenses foncières (travaux et autres charges mais hors intérêts d’emprunt) sont supérieures aux revenus fonciers (loyers encaissés) moins les intérêts d’emprunt.
Exemple: Revenu foncier: 10 000€ / Intérêts d’emprunt: 5 000€ / Travaux: 40 000€ –> le déficit foncier « travaux » = (10 000€ – 5 000€) – 40 000€ = -35 000€Dans notre exemple, sur 35 000€ de déficit foncier, 10 700€ (le plafond) seront imputés sur le revenu global l’année des travaux et le reste de 24 300€ pourra être imputé de nouveau sur les revenus fonciers moins intérêts d’emprunt des 10 années suivantes.
Comme les intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers, si le solde est négatif (intérêts supérieurs aux revenus fonciers), il est plafonné à 0 pour le calcul du déficit foncier « travaux » mais reportable lui aussi sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
Enfin, le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant 3 ans minimum mais sans plus de contrainte (habitation, bureaux, résidence secondaire etc…).
Attention, ce régime n’est pas compatible avec les avantages du micro-foncier pendant 3 ans. Vous devez donc bien faire vos calculs entre les 30% de déduction forfaitaire du micro-foncier et le régime du réel ou réel simplifié qui vous permet l’imputation du déficit foncier.
